签购房合同要注意的十大细节

如上面所说

签购房合同,这10大事项要约定好:
一、贷款不成的约定

在签订购房合同后,购房者如果因个人信用记录不良等原因,导致银行不予放贷,则购房者的合同履约能力就可能会出现问题。如果在购房合同中没有事先妥善约定,则购房者要承担不能按约付款的违约责任。因此购房者应当争取约定,要求开发商在合同中注明:如果因申请银行贷款达不到预期金额或银行拒绝贷款,而导致购房失败的,买卖双方均可解除本合同,购房者可免责并要求开发商退回所交款项。

二、明确违约责任
违约责任包括:签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房,不按期交房;达不到交房条件却强行交房;开发商存在一房二卖,将房屋抵押的情况;办理过户手续时不符合规定和约定等。
相对来讲,购房者违约的情形和可能性比较小,基本就是拖延房款而已,但开发商违约的情况却各式各样,从延期交房到质量问题、变更规划到办证遇阻等等,违约的可能性也相对较大。约定违约金时,需要注意:
1、在合同里应当约定较高的违约金,在形式上对等的前提下实质上对购房者是有利的。除非购房者对自己的付款预期实在没有把握,可以将延期付款和延期交房的违约金约定为房价款的万分之五以上(一般开发商会约定为万分之三)。
2、解除合同返还房款时将同时返还同期银行存款利息改为银行贷款利息,存款和贷款利息的差别非常大。
3、在履约延迟的情况下,务必按日累积计算违约金而不是约定一次性定额违约金,要给开发商持续增加的压力才对。
4、在可能的情况下,将开发商的各种违约情形列举出来并分别约定相应的违约责任,比如没有按期交房、没有按期办理产证、没有使用约定的装修材料、规划设计变更未通知、质量缺陷或质量瑕疵等等,分别约定切实可行的违约责任或赔偿损失的计算方法。

如果只是约定“一方违约的,应当向对方承担损失赔偿责任”,这样的条款有等于无。约定得越详细越好,才能使违约条款落到实处。
三、广告内容写入补充条款
很多购房者买房,往往都是被开发商所宣传的广告吸引。如果让购房者真正决定购买的是广告或楼书中的绿地、水景、会所或即将实施的市政规划的话,则最好将广告内容写入补充条款,使其真正成为开发商应当承担责任的承诺。并约定如果届时不能实现,可以解除合同,并要求开发商承担一定的违约责任并明确违约金如何计算。
四、面积差异咋处理
交房时,最常见的问题就是套内面积缩水。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。并约定超出此范围怎么办,退房或不退房;退房包括哪些费用,不退房如何承担违约责任等。一般误差超过3%,可要求退房。
五、明确计价方式与价款
很多人买房都有这样的遭遇,签订了购房合同,你再去交首付的时候,开发商告诉你说,我们的房子涨价了,要么按照涨价后的价格来执行,要么退房。这就要求我们在签订购房合同时,对于价格条款的约定,要准确到单价的具体数额,明确房屋的计价方式和房屋的总价。并明确万一涨价了,仍然按照购房合同上的价格来执行。
六、签约时要注意房屋质量问题
购房者在签约时,应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容,并将质保书作为合同的附件。墙体、地面、顶棚平直度,顶棚、厨房、卫生间防水情况,表面裂缝等进行必要约定。
七、签约时明确物业管理事项
合同中要确定前期物业管理公司,以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
八、明确费用由谁出
交房时,开发商可能会列出的相当多的费用交纳清单。其中部分为合理,但有很大部分很可能为不合理收费。除了契税、公共维修基金、印花税、物业费之外,其余配套类费用均属于不合理收费。
九、明确公共配套设施能否按期交付使用
买房时,承诺1:1的停车位,小区有超市、娱乐设施等各种公共配套,但这些有可能在交房时,并不能兑现。购房人可要求房地产商在合同上写明,按照规划要求配建的教育、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、行政管理等公共建筑设施及房地产商特别宣传的地下车库和会所,与住房同时交付使用。还应在“如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式处理”的空行中,写明购房人是否可以选择退房。如不退房,是否可在使用条件达到前拒收房屋,房地产商如何支付违约金及在此期间的房屋保管责任由谁承担等,就此做出具体约定。
十、明确基础设施的使用时间
基础设施包括:与小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯(电话和宽带)、电视系统(公共电视天线、有线电视、卫星电视)、道路、绿化等设施。
供水:购房人购房前应搞清自己所买房屋是属国家自来水管网供水,还是小区自备井地下水供水。属于前者,购房人应要求房地产商在合同上写明,交房时小区供水已纳入国家自来水管网;属于后者,购房人则应要求房地产商在合同上写明,交房时,地下水的使用已经过管理部门审核批准,并能出示检疫部门确认的符合饮用水标准的报告。
供电:购房人应要求房地产商在合同上写明,房屋交付使用时,用电已纳入城市供电网络,不使用临时施工用电和其它不符合要求的用电。双路供电的,则应让房地产商在合同上写明,房屋交付使用时具备双路供电的条件。
供暖:购房人购房前也应搞清自己所买房屋冬天供暖方式。市政供暖的,应要求房地产商在合同上写明,房屋交付时,小区供热已纳入城市供热管网;自供暖的,应要求房地产商在合同上写明,房屋交付时,小区锅炉房已建成并已具备供热条件。
供气:供气是最复杂的问题,入住后“没气”,意味着吃饭、洗澡等最基本的生活要求都不能满足。但房地产商往往以煤气、天然气公司要求购房人入住基本达到70%、并且购房人装修后经他们再验收合格后才给通气为借口,仅承诺入住达到70%后通气,这种承诺显然存在太多不定因素。购房人至少应要求房地产商在合同上写明,房屋交付使用时,供气设施已入户并与市政网连通,在入住后多长时间内有“气”供应,并约定在通气前,由房地产商负责采取措施(例如:提供煤气罐及更换服务),解决购房人入住后因“没气”而造成的实际生活困难。
通讯、电视:现在人们对生活质量的要求越来越高,能够通讯和看电视已成为最基本的要求。对房地产商承诺小区有通讯系统和电视系统的,购房人都应要求房地产商在合同上写明,一入住就能直接使用。
其它:还有一些项目,购房人也应要求房地产商在合同中写明具体交付使用的日期。如房地产商承诺自行配备交通车辆连接公交、地铁站点。还有些房地产商承诺社区有红外线防盗系统、公共出入口电视监控系统、楼内公共区域烟感报警系统、远程查表系统等,都应在合同上写明具体交付使用的日期。
在签订房屋买卖合同中如何防范可能出现的风险,是人们在买房遇到纠纷后能否把握主动权的关键。在签订购房合同时,一定要注意以上事项。如果对买房的细节不是很清楚或者不能理解合同的条款一定要及时联系律师,或者由律师陪同购房。一来可以审查合同,另一方面也可以震慑开发商,更好地维护购房者的合法权益。另外,还要特别注意的是,购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消,以减轻开发商的责任。
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第1个回答  2022-07-21
查验对方身份签订购房合同之前,要明确商品房真正的产权人是谁,它是购房合同的主体。审查有效证书,商品房预售和销售必须应当具备“五证”,确保买卖安全,除了具备上述“五证”之外,法律规定,被查封、被抵押和已销售而未经原买受人同意的商品房是不能销售的,否则,买受人则面临巨大的风险,直至财房两空。约定定金规则,目前商品房买卖的通常做法是购房人买房时先签订认购书并且支付定金,然后才签订购房合同。
由于购房人事前没看到合同,在签约与不签约之间陷入两难境地,不知道到底该不该签。
在审查购房合同,确认没有问题之后才交定金,不签认购书,直接签订购房合同同时支付定金,在认购书中写明如果双方就商品房买卖合同协商不成,出卖人必须向买受人退还定金。详情
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买房签合同要注意的十大细节
一、确认合同主体的合法性 在签订购房合同前,要确保与房地产开发商的合法性,核实其资质和营业执照等相关证件。二、审查项目内容 仔细阅读合同条款,特别是关于房屋交付标准、付款方式及期限、违约责任等重要内容。三、明确房屋交付细节 详细约定房屋交付时间、条件和流程,确保交房标准与合同约定一致。四、...

签购房合同要注意的十大细节
明确交房日期为“某年某月某日”。注明开发商延期交房的责任。避免含糊字眼:警惕诸如“最短时间解决”、“最好材料”等模糊承诺。要求具体、明确的条款。空白条款处理:不留空白,避免开发商作弊。所有条款均需明确填写。贷款约定:对贷款不成的问题作出详细约定。明确贷款不成时双方的责任和解决方案。补充...

签购房合同要注意的十大细节 购房者要注意
签购房合同时,购房者需要注意以下十大细节:查看楼盘五证:要求看到完整的五证:五证不全的楼盘不允许对外销售,存在烂尾风险。确认购房信息无误:核对个人信息:买房人姓名、身份证号需准确无误。房屋信息:楼栋单元号、楼层房号、面积层高、公摊费、物业费等需详细核对。确认房源土地性质:确保为住宅用地:...

买房签合同要注意的十大细节
此外,购房合同中的公共区域和设施约定需清晰。公共区域产权归属要明确,避免开发商私自出售。同时,需留意宽带、电视等服务的选择权,避免被特定运营商绑定。最后,务必看清合同条款的处理结果部分。明确约定违约处理方式,以便在发生纠纷时能有效维护自身权益。在签订购房合同时,还需特别注意补充协议的内容。...

签购房合同要注意的十大细节
签购房合同时要注意的十大细节如下:查看开发商五证:签约前一定要瞅瞅开发商的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售预售许可证》,这五证齐全,你的房子产权才有保障哦!明确交房日期:如果是买期房,合同里得白纸黑字写明交房...

买房签合同要注意的十大细节
买房签合同时一定看清土地性质是否是出让和使用年限是否是70年。目前法律只规定了住宅到期自动续期,非住宅一般应是缴费续期。规划用途也请注意,如果是商业、工业用地请多留心,因为这还关系到以后水电气等费用的缴纳价格。3、车库、车位的约定 看房时,有些开发商的销售人员为了让购房者签订购房合同,往往...

签购房合同需要注意哪些细节
签购房合同时需要注意以下细节:确认房屋的产权情况:查看证件:务必查看房屋的产权证、土地证、规划许可证等相关证件,确保房屋的产权清晰无争议。二手房历史:如购买二手房,还需查看房屋的历史交易记录,了解房屋是否存在历史遗留问题。确认房屋的面积和户型:实际测量:建议通过专业测量确认房屋的实际面积,...

买房签合同要注意的十大细节!要不陷阱就来
因此今天小编就为大家汇总买房签合同要注意的十大细节,让你安心住好居。一、使用规范的合同文本一定要参照好是采用且不要随意修改合同文本,并按照合同文本中所列条款认真填写,了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的定购协议书还交一笔订金。二、房屋面积在通常情况下,如果选择按套内建筑面积...

签购房合同有什么注意事项
签购房合同时,需要注意以下事项:1. 核实开发商的五证 务必查看原件:核实开发商的土地证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、销售许可证,特别是国有土地使用证和商品房预售许可证,确保证件真实有效。 预售许可证的重要性:预售许可证是能否合法销售的关键,需特别关注。2. ...

签购房合同需要注意哪些细节
签购房合同时需要注意以下细节:合同主体信息:卖家信息:确认卖家是房屋的合法所有者,核实其身份和房屋所有权证明。购房者信息:确保购房者的个人信息准确无误,避免后续因信息错误导致的问题。房屋详细信息:位置与面积:明确房屋的具体位置和面积,确保与实际相符。建筑结构与用途:了解房屋的建筑结构、层数...

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